今年兩會上透露5月1日起二手房交易營業(yè)稅將改成增值稅后，在包括福州在內(nèi)的全國房地產(chǎn)市場上都引起關(guān)注。記者昨日獲悉，福州二手房市場上，的確有很多交易者產(chǎn)生了較多疑問和擔(dān)憂，也有部分交易者加快了交易進度。但總體來看，類似2013年3月“新國五條”出臺后傳聞二手房轉(zhuǎn)讓按增值額的20%繳交個人所得稅而引發(fā)的集中交易“末班車”行情暫未出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士表示，所有行業(yè)稅負只減不增是既定政策，市民不必過于擔(dān)心。

二手房營改增引發(fā)疑問和擔(dān)心

　　“現(xiàn)在確實大家都在問營改增的問題，尤其是交易雙方面談時都會說到它。因為目前沒有具體消息，多數(shù)人只是猜測，所以憂慮情緒是主要的。另外還有不少尚未掛牌交易的業(yè)主，最近常常到門店或者打電話來咨詢營改增可能產(chǎn)生的影響。”昨日，福州多家二手房中介負責(zé)人告訴記者，二手房營改增的確引起了不少交易者的疑問和擔(dān)心。

　　目前的福州二手房市場上，普通住房產(chǎn)權(quán)證滿兩年，免征營業(yè)稅，不足兩年，全額征收營業(yè)稅。業(yè)內(nèi)人士分析預(yù)測，實施營改增之后，原業(yè)主的增值稅繳納方式可能有以下兩種選擇：

　　一是據(jù)實征收，能提供買房的稅費、貸款利息、經(jīng)紀(jì)人中介費等憑證，進行足額抵扣，按增值稅的稅率差額征稅。目前，業(yè)內(nèi)普遍認為房地產(chǎn)業(yè)營改增的稅率有可能是11%；第二種是核定征收，房東無法提供相關(guān)憑證，對銷售額全額征稅。目前其他完成營改增的行業(yè)全額征稅的稅率為3%。而在目前來看，營業(yè)稅改增值稅，最大的未知數(shù)是“是否按照增值額來納稅”。早期入市的業(yè)主房產(chǎn)價值升幅可觀，以一套五一廣場附近的二手房源為例，一套前幾天成交的75平方米戶型的成交價是193萬元，而業(yè)主當(dāng)時購買時每平方米僅5000多元，增值額高達150多萬元，如果按照增值額來納11%增值稅，稅收會高達16.5萬元。

　　目前福州二手房市場上，交易中業(yè)主實收模式占主導(dǎo)，大約80%的交易都是業(yè)主實收，20%是各付各稅。即使是各付各稅，業(yè)主在房價中也已算進稅費，只是兩者稅費分?jǐn)偰Ｊ讲灰粯?。在這種情況下，二手房買賣的稅費支出一般都由買家承擔(dān)，因此，稅費增加的成本都轉(zhuǎn)嫁給買家，對促進交易明顯起到抑制作用。

暫未出現(xiàn)趕“末班車”現(xiàn)象

　　不少業(yè)內(nèi)人士都還記得，2013年3月“新國五條”出臺后，傳聞二手房轉(zhuǎn)讓要按增值額的20%繳交個人所得稅，加稅的猜測曾經(jīng)在市場上迅速掀起一波交易高潮。隨著后來細則出臺，恐慌消失，市場才恢復(fù)平靜。這次“營改增”改革，是否會重演當(dāng)年的行情呢？

　　福州多家房產(chǎn)中介人士表示，的確有一些業(yè)主對政策非常敏感，已經(jīng)催促買家盡快過戶，免生枝節(jié)。但總體來看，業(yè)界和很多交易者都認為國家不大可能在此時出臺和“去庫存”相反的政策，所以“末班車”行情沒有出現(xiàn)。

　　知名房產(chǎn)專家楊紅旭分析說，國家營改增的改革方向和本意是減輕稅負，二手房交易的整體稅收是下降的，不會增加。國家的態(tài)度是要針對不同行業(yè)的情況和特點，分別制定相應(yīng)的過渡措施，保障所有行業(yè)稅負只減不增，所以，業(yè)界仍然有強烈的觀望情緒。

　　此外，根據(jù)目前國家的去庫存政策，滿兩年的二手房是免除營業(yè)稅的。對營改增以后，滿兩年的稅收優(yōu)惠是否仍會存在這一點，業(yè)內(nèi)人士表示，他們估計政策延續(xù)的可能性比較大。