­　　近日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的全國(guó)百城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，4月份百城住宅成交均價(jià)漲幅環(huán)比收窄。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，目前全國(guó)房?jī)r(jià)收入比正在進(jìn)一步分化。隨著一季度及4月份各地針對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)“因城施策”相關(guān)措施的落地，二季度房企盈利預(yù)期難言樂(lè)觀，未來(lái)樓市將呈現(xiàn)“退燒”態(tài)勢(shì)。

­　　漲幅 百城房?jī)r(jià)環(huán)比回落

­　　4月30日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布4月份全國(guó)房地產(chǎn)百城住宅均價(jià)指數(shù)。該數(shù)據(jù)顯示，4月份全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為11467元/平方米，環(huán)比上漲1.45%，漲幅較上月收窄0.45個(gè)百分點(diǎn)。

­　　根據(jù)百城價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)對(duì)全國(guó)范圍100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析。當(dāng)月，受監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市中71個(gè)城市環(huán)比上漲，25個(gè)城市環(huán)比下跌，4個(gè)城市持平。

­　　同比來(lái)看，全國(guó)百城住宅均價(jià)較去年同期上漲8.98%，漲幅較上月擴(kuò)大1.57個(gè)百分點(diǎn)。按中位數(shù)計(jì)算，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅價(jià)格中位數(shù)為7065元/平方米，環(huán)比上漲0.68%，同比上漲1.92%。

­　　從重點(diǎn)城市來(lái)看，4月份北京、上海等十大城市（新建）住宅均價(jià)為21695元/平方米，環(huán)比上漲1.53%，漲幅較上月收窄0.99個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲14.42%，漲幅較上月擴(kuò)大1.59個(gè)百分點(diǎn)。

­　　中指院方面分析認(rèn)為，整體來(lái)看，4月份百城住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅收窄、同比漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大。今年一季度及4月份當(dāng)中，多個(gè)地方政府先后出臺(tái)因城施策的樓市調(diào)控政策。其中，廊坊、惠州等城市由于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上的投機(jī)需求增加、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，政府緊急出臺(tái)限購(gòu)、提高首付比例、規(guī)范開(kāi)發(fā)商行為等政策，為樓市降溫。

­　　此外，南京、蘇州等城市房?jī)r(jià)水平較高且上漲勢(shì)頭較快，政府也相繼出臺(tái)限價(jià)政策，平抑房?jī)r(jià)漲幅；吉林、長(zhǎng)沙等部分城市由于庫(kù)存壓力依然嚴(yán)峻，當(dāng)?shù)卣ㄟ^(guò)提高貸款額度、給予財(cái)政補(bǔ)貼等措施刺激需求釋放，鼓勵(lì)庫(kù)存去化。

­　　在市場(chǎng)供應(yīng)方面，4月份重點(diǎn)城市推盤(pán)量穩(wěn)步增加，新推樓盤(pán)定價(jià)進(jìn)一步提升，去化效果較好。需求方面，深圳、上海調(diào)控政策效果初步顯現(xiàn)，成交量有所回落；其周邊惠州、昆山等三線(xiàn)城市承接部分外溢需求，成交量上升；南京、武漢等二線(xiàn)城市成交繼續(xù)維持較高熱度。

­　　分化 房?jī)r(jià)收入比存在地區(qū)差異

­　　4月27日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的“全國(guó)30省房?jī)r(jià)收入比”指出，從1998年至2015年的全國(guó)商品住宅房?jī)r(jià)收入比走勢(shì)來(lái)看，呈現(xiàn)出明顯的“三個(gè)梯隊(duì)”：首先，北京、上海兩座一線(xiàn)城市，成交均價(jià)明顯高于其他省市；其次，東、南部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，均價(jià)也處于較高水平，如浙江、天津、福建、廣州和海南；最后，諸多中西部省份及少量東部?jī)?nèi)陸省份，成交均價(jià)全部低于6000元/平方米，末位的貴州均價(jià)更是只有3629元/平方米。

­　　“商品住宅成交均價(jià)漲幅較快的地區(qū)主要分布在東中部經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好的省市，西部地區(qū)樓市普遍疲軟?！币拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員曹倪娜告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，盡管東部地區(qū)商品住宅的房?jī)r(jià)收入比較高，但省份間差異較大?！翱傮w上來(lái)看，全國(guó)房?jī)r(jià)收入比排名前七位的均為東部省份，但仍有江蘇、遼寧和山東在全國(guó)平均水平以下。中西部地區(qū)省份間分化則相對(duì)不明顯”。

­　　曹倪娜解釋說(shuō)，2016年，全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅很可能高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅，但是會(huì)出現(xiàn)區(qū)域分化：東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省市，房?jī)r(jià)漲幅將進(jìn)一步高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅；中西部省份的房?jī)r(jià)漲幅則有可能與收入增幅接近。

­　　值得一提的是，2016年開(kāi)年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了2015年觸底反彈的格局，伴隨著全國(guó)去庫(kù)存熱潮的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍回暖。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，第一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資17677億元，同比名義增長(zhǎng)6.2%，增速比上年全年加快5.2個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)商品房銷(xiāo)售額18524億元，同比增長(zhǎng)54.1%，其中住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)60.3%。

­　　此外，易居研究院跟蹤的數(shù)據(jù)顯示，2016年第一季度，全國(guó)商品住宅成交均價(jià)同比增長(zhǎng)18.3%，銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)35.6%。因此，從2015年樓市反彈以來(lái)，全國(guó)商品住宅出現(xiàn)了較大幅度的“量?jī)r(jià)齊升”，未來(lái)一段時(shí)間將進(jìn)一步慣性上漲。

­　　走勢(shì) 二季度房?jī)r(jià)將以穩(wěn)為主

­　　從企業(yè)利潤(rùn)來(lái)看，截至4月30日，房地產(chǎn)上市公司的一季度業(yè)績(jī)陸續(xù)發(fā)布完畢。中原地產(chǎn)研究部近日針對(duì)其中50家房企業(yè)績(jī)狀況的統(tǒng)計(jì)分析顯示，這些企業(yè)的平均凈利潤(rùn)率為6.2%，相比2015年同期水平呈現(xiàn)了非常明顯的下滑趨勢(shì)。

­　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，“從2015年開(kāi)始，房企出現(xiàn)了增收不增利的現(xiàn)象。寬松的房地產(chǎn)政策雖然刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)探底回升，但爆發(fā)式上漲的一、二線(xiàn)不代表全國(guó)市場(chǎng)，大部分三、四線(xiàn)城市依然處于調(diào)整過(guò)程中，以?xún)r(jià)換量的現(xiàn)象仍在持續(xù)”。

­　　“另外，一、二線(xiàn)城市一季度的市場(chǎng)表現(xiàn)雖然相對(duì)樂(lè)觀，但過(guò)多的豪宅項(xiàng)目逐漸影響了房企的去化速度”。張大偉認(rèn)為，“一季度，雖然一、二線(xiàn)城市樓市銷(xiāo)售市場(chǎng)相對(duì)火爆，但因?yàn)?015年開(kāi)始頻繁出現(xiàn)的地王現(xiàn)象抬高了地價(jià)，并進(jìn)一步透支了房企的利潤(rùn)”。

­　　張大偉進(jìn)一步指出，2015年是房企告別兩位數(shù)利潤(rùn)率的第一年，只有9%；2014年房企的平均凈利潤(rùn)率為10.5%；2013年凈利潤(rùn)率為11.97%?！皵?shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力大幅下調(diào)。房企營(yíng)收增加，但利潤(rùn)漲幅低于營(yíng)收漲幅?！?/p>

­　　張大偉預(yù)計(jì)，在利潤(rùn)下調(diào)的情況下，將有越來(lái)越多的非專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)公司離開(kāi)房地產(chǎn)領(lǐng)域，而房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)也將越來(lái)越激烈。核心盈利能力下滑、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇。“房企的可持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵還在于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，未來(lái)市場(chǎng)分化還將持續(xù)。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，過(guò)多布局在三、四線(xiàn)城市的企業(yè)，將持續(xù)面臨去庫(kù)存的難題”。

­　　針對(duì)二季度市場(chǎng)走勢(shì)，克而瑞分析師李春燕告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，在去庫(kù)存和限購(gòu)限價(jià)“雙向調(diào)控”政策影響下，4月份樓市延續(xù)了一季度的火熱?！暗?，二季度樓市成交想要保持一季度的增速幾無(wú)可能，房?jī)r(jià)將以穩(wěn)為主。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是熱點(diǎn)城市將在調(diào)整中走向分化行情”。

­　　“2015年二季度銷(xiāo)售基數(shù)不低、今年二季度不會(huì)再有股市效應(yīng)”?？硕鹦畔⒓瘓F(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱進(jìn)一步指出，由于部分需求在一季度提前釋放，再加上部分熱點(diǎn)城市上海、深圳等出臺(tái)限制性政策，將對(duì)市場(chǎng)成交帶來(lái)相當(dāng)大的影響。在最火爆的一季度之后，熱點(diǎn)城市將開(kāi)始調(diào)整，市場(chǎng)成交將有所回落，房?jī)r(jià)“以穩(wěn)為主”。

­　　克而瑞方面認(rèn)為，一線(xiàn)城市中，上海、深圳受到收緊政策影響，未來(lái)一段時(shí)間量縮價(jià)跌概率較大。二線(xiàn)城市方面，雖然政策風(fēng)向由刺激轉(zhuǎn)向調(diào)控，但依然趨寬，市場(chǎng)熱度逐漸開(kāi)始由強(qiáng)二線(xiàn)向弱二線(xiàn)城市傳導(dǎo)。部分熱點(diǎn)城市如南京、蘇州雖然開(kāi)始出臺(tái)房?jī)r(jià)調(diào)控，但力度相對(duì)有限，市場(chǎng)熱度有望繼續(xù)保持。三、四線(xiàn)城市變化不多，受到一線(xiàn)城市“溢出效應(yīng)”的珠三角、環(huán)上海、環(huán)北京的三、四線(xiàn)城市，如佛山、東莞、惠州、昆山、太倉(cāng)、嘉興、廊坊、唐山等城，量?jī)r(jià)不跌反漲的可能性較大。

­　　針對(duì)二季度的房?jī)r(jià)走勢(shì)，中指院也分析認(rèn)為，未來(lái)階段各地政府將繼續(xù)因城施策，市場(chǎng)過(guò)熱城市政策將逐步收緊，投機(jī)置業(yè)現(xiàn)象將得到一定遏制；高庫(kù)存城市將繼續(xù)加大力度鼓勵(lì)需求釋放。價(jià)格走勢(shì)上，一線(xiàn)周邊及熱點(diǎn)二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力仍然較足，但隨著穩(wěn)房?jī)r(jià)政策效果的顯現(xiàn)，漲幅將逐漸趨緩。