原標(biāo)題：聊聊炒房那些事：一手房和二手房嚴(yán)重脫節(jié)的四線樓市

　　幾年前，基金君的朋友李小姐一腔熱血地扎進(jìn)了四線城市炒房，結(jié)果不小心炒成了房東，這一度成為埋在她內(nèi)心的一個(gè)梗，好在終于撥云見日。

　　上周五，李小姐回了趟山東老家，把六年前拍腦袋在縣城購置的一處房產(chǎn)虧本出手。簽合同、查檔、交稅、網(wǎng)簽、過戶，整個(gè)流程在一天內(nèi)一氣呵成，效率之高倒是令人咂舌。

　　交易結(jié)束后，李小姐徹底松了一口氣，中介老甄臨別時(shí)，像老友般鄭重地拋下一句話，“記住，以后再來這里買房，一定要買二手房。”

　　被熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)

　　擠出的購房者

　　李小姐老家所在的縣城H城，是一座美麗的海濱小城，地處膠東半島南端，是山東煙臺(tái)市下轄的縣級(jí)市，居于青島、煙臺(tái)、威海三市的中心地帶，尤其距離青島市，只有一百來公里。

　　買家葛先生來自青島，他這次一股腦在同一小區(qū)內(nèi)置了兩套房，且全現(xiàn)金支付。據(jù)其透露，這幾乎是他所有的積蓄。

　　去年至今，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了一波瘋狂的補(bǔ)漲行情后，他被青島高企的房?jī)r(jià)和樓市新政徹底擋在了門外。

　　就在葛先生因?yàn)闆]能力在青島買房無比沮喪時(shí)，一份來自H城的樓盤宣傳冊(cè)到了他的手里。

　　于是，他和同事便跟著樓盤觀光巴士來到李小姐所在小區(qū)的售樓處。跟李小姐同樣樓層和戶型的房子，在售樓處的報(bào)價(jià)是3998元/平，80平售價(jià)30來萬。

　　看到同行而來的同事果斷出手，葛先生也有些心動(dòng)。他甚至覺得，將來在這座海濱小城養(yǎng)老，也是個(gè)不錯(cuò)的選擇。但畢竟積蓄有限，在這樣的大事項(xiàng)上，他比同事更為謹(jǐn)慎。

　　回到青島后不久，一次在網(wǎng)上無意瀏覽中，葛先生發(fā)現(xiàn)，H城的二手房?jī)r(jià)格要比一手房?jī)r(jià)格便宜許多。以李小姐所在小區(qū)為例，該小區(qū)二手毛坯房的市場(chǎng)價(jià)格要比一手房低了近三成，假如你今天剛?cè)胧忠惶仔路?，隔天再轉(zhuǎn)手賣出，售價(jià)立馬要降低30%，才有可能找到買家。

　　但在葛先生看來，這樣大的差價(jià)，更是一個(gè)撿漏的機(jī)會(huì)。對(duì)于兼有投資和養(yǎng)老雙重目的的他而言，這意味著有了一個(gè)很厚的安全墊，如果未來行情看漲，他低價(jià)入手的房子立馬就會(huì)有賺頭；即便行情欠佳，有了這么厚的安全墊，也不會(huì)跌到哪里去。

　　基于這樣的考慮，葛先生連李小姐的房子都木有約看，直接下了定金。李小姐掛了兩三年都幾乎無人問津的房子，就這樣以迅雷不及掩耳之勢(shì)出了手。

　　如果說葛先生是被一二線城市高房?jī)r(jià)擠出來的購房者，目前H城的外地購房者更多是在經(jīng)濟(jì)寬裕的情況下，來尋一個(gè)即便長(zhǎng)期閑置也無大礙的度假之所。“這個(gè)小區(qū)有一半的購房者是來自北京、深圳、青島等地，和北京、上海等大城市的房?jī)r(jià)比起來，落差很大，在他們看來，這里的價(jià)格簡(jiǎn)直就是白菜價(jià)。”老甄表示。

　　一手房與二手房的距離有多遠(yuǎn)？

　　“其實(shí)，這么多年來，到這里買房投資的人，幾乎就沒賺過錢。過去幾年，雖然H城的新樓盤大面積滯銷，但新房?jī)r(jià)格一直穩(wěn)中有升，比如2011年左右每平四五千的一手房，現(xiàn)在被推高到每平六七千。因?yàn)橥鈦硗顿Y客一般都是以不低的價(jià)格購買一手房，等在二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)手時(shí)，才發(fā)現(xiàn)這里的新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)完全脫節(jié)。”

　　此外，另外要命的一點(diǎn)是，當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門規(guī)定,房產(chǎn)證未滿五年的二手房出售時(shí)，賣家的個(gè)人所得稅是按評(píng)估價(jià)與買入價(jià)差額的20%征收，而稅務(wù)部門給出的評(píng)估價(jià)往往遠(yuǎn)高于二手市場(chǎng)的實(shí)際價(jià)格，因此，即便房子是虧錢出售，也要交納金額不菲的個(gè)稅。以李小姐的房子為例,當(dāng)初買入總價(jià)約22萬,評(píng)估價(jià)為27-28萬,這意味著李小姐不僅要虧本賣房,還要繳納1萬多的個(gè)稅！

　　老甄算是當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)中介圈內(nèi)的老司機(jī)，有著十幾年的地產(chǎn)中介從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，早些年，他在山東濟(jì)南發(fā)展，幾年前跟隨愛人來到這座海濱小城安了家，并成立了一家小型地產(chǎn)中介公司，負(fù)責(zé)一、二手房的銷售，以及住房租賃。憑借過去多年積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，他很快便對(duì)整個(gè)小城的房市情況了如指掌，對(duì)每個(gè)新舊樓盤都如數(shù)家珍。

　　對(duì)于地產(chǎn)交易中心人群熙攘的一派熱鬧景象，老甄打趣道，這只是政府為了去庫存而制造的虛假繁榮。

　　故事還要從十年前說起。2006年這個(gè)山東煙臺(tái)下轄的縣級(jí)市獲得了第三屆亞沙灘運(yùn)動(dòng)會(huì)舉辦權(quán)，成為亞洲第一個(gè)舉辦洲際運(yùn)動(dòng)會(huì)的縣級(jí)城市，此后當(dāng)?shù)乇汩_始了大規(guī)模的“造城”運(yùn)動(dòng)，尤以2012年前后最為突出。資料顯示，經(jīng)歷過亞沙會(huì)的這個(gè)小城，城區(qū)面積達(dá)到34平方公里，年新增建筑面積160萬平方米，一舉跨入中等城市的行列。按照當(dāng)?shù)厝说恼f法，“3年時(shí)間建了一座新城。”一方面是當(dāng)?shù)卣脑斐谴笫止P，另一方面這座小城正面臨“鬼城”之惑。

　　如何快速去庫存，成為這座小城亟待解決的難題。

　　“鬼城”去庫存

　　至少還要三五年

　　2015年，國務(wù)院頒布《關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》，提出積極推進(jìn)棚戶區(qū)改造貨幣化安置，即對(duì)棚戶區(qū)改造采用貨幣化補(bǔ)償而非保障房安置，棚改居民可以直接獲得貨幣補(bǔ)償款，在商品房市場(chǎng)自主購置住房。通過貨幣化安置，棚改也成為2015年以來三四線城市去庫存的重要手段。

　　據(jù)老甄了解，目前在H城周邊同級(jí)別的縣城中，進(jìn)行棚戶區(qū)改造貨幣化安置的只有H城。

　　對(duì)于棚戶區(qū)改造貨幣化安置，H城采取的具體做法是：由政府牽頭，將全市大部分自愿加入的開發(fā)商納入棚改計(jì)劃中，參與計(jì)劃的開發(fā)商會(huì)以一手房市場(chǎng)價(jià)6到7折的價(jià)格，向棚改戶出售。“比如一家棚改戶拆遷了200平,就會(huì)得到200平的樓房房票,每平價(jià)格只要2400元。棚改戶可以選擇兩套一百平的樓房，也可以買三到四套總面積200平的樓房，如果本身不需要這么多，還可以把多余房票賣出，這樣一來增加了二手房的供給，二來因?yàn)榕锔膽舻馁徺I成本比市場(chǎng)價(jià)低了很多，為了盡快出售，不惜大幅降價(jià)出售，這對(duì)本來流動(dòng)性就不是很充裕的二手房市場(chǎng)造成了很大擾動(dòng)。”

　　對(duì)于H城的樓市，老甄短期并不看好，“空房子到處都是，多數(shù)小區(qū)入住率不到10%，H城要去庫存，至少還需要三五年的時(shí)間。” 此外，老甄認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)集聚不足，以及人口流失明顯，也是未來制約H城房?jī)r(jià)的主要因素。

　　對(duì)了，作為大開發(fā)商的碧桂園，在H城也有一個(gè)項(xiàng)目——碧桂園·濱海城（十里金灘）。

　　碧桂園在旅游度假地產(chǎn)開發(fā)上確實(shí)有一手，生生把這項(xiàng)目打造成了一個(gè)游客路過必定到訪的景點(diǎn)。

　　據(jù)老甄透露，想當(dāng)年碧桂園開盤時(shí)，確實(shí)火爆，都到了一房難求的程度，但在政府這兩年推進(jìn)棚戶區(qū)改造時(shí)，碧桂園一度也請(qǐng)纓參與（后來退出），可以看出，或許它的實(shí)際情況也沒想像的那么好。（中國基金報(bào)記者 呂念恩）