原標(biāo)題：一二線城市房價(jià)危險(xiǎn)了!大規(guī)模供地已經(jīng)到來

　　一二線城市房價(jià)危險(xiǎn)了!

　　近日一二線城市已經(jīng)開始新一輪的大規(guī)模供地，迫使房價(jià)下跌的最后一根稻草已經(jīng)壓下來。

　　正如全國人大財(cái)經(jīng)委副主任委員黃奇帆近日所說：房地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)供給端的概念。地價(jià)漲了，房價(jià)跟著漲。

　　由于2016年以來房價(jià)過快上漲，在經(jīng)過需求端的加碼調(diào)控后，許多城市不得不使出抑制房價(jià)的殺手锏——加大土地供應(yīng)。

　　此前，北京調(diào)整了2017年原有供地計(jì)劃，大幅增加150%的自住商品房用地引起輿論熱議。而近期南京率先“開倉放糧”在6月初連續(xù)兩天共推24幅地引起市場強(qiáng)烈關(guān)注。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，這24塊地中住宅類土地15塊，純商業(yè)類土地9塊，和住宅相關(guān)的土地面積約110公頃。智通財(cái)經(jīng)研究院認(rèn)為，此次6月初一個(gè)批次供應(yīng)的土地已經(jīng)是2016年全年25%的宅地供應(yīng)規(guī)模。后續(xù)可能會被其他城市效仿。

　　智通財(cái)經(jīng)注意到，早在南京5月13日發(fā)布的樓市調(diào)控措施中，就明確指出要加大住宅用地供應(yīng)。未來五年住宅用地的供應(yīng)量整體較過去五年增長30%，年均計(jì)劃供應(yīng)量比2016年提高47%。

　　大增47%!要知道近年全國土地供應(yīng)量在逐年縮減。而此番為了壓住房價(jià)上漲之風(fēng)，南京不惜大幅增加土地供應(yīng)。

　　不單是南京，此前三年不供地的常州也是破天荒地在近日“掛”出10幅地塊。

　　從目前樓市調(diào)控的各路招數(shù)來看，就是要徹底貫徹一個(gè)道理：房子是用來住的，不是用來炒的。

　　20多個(gè)地區(qū)將增加土地供應(yīng)

　　即使長遠(yuǎn)來看，全國土地供應(yīng)量逐漸減少，但是在這個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，多地仍不惜加大土地供應(yīng)來緩解供需矛盾，這足以顯見，政府調(diào)控房價(jià)的決心。

　　其實(shí)按照我國的國情和土地管理辦法，在嚴(yán)守耕地紅線的情況下，2016年以后國有建設(shè)用地增加規(guī)模將保持縮減趨勢。2017年1月3日國土資源部發(fā)布《全國國土規(guī)劃綱要(2016～2030 年)》，提出，到2020年，我國國土開發(fā)強(qiáng)度不超過4.24%，到2030年不超過4.62%，截至2015年末，該數(shù)字為4.02%。

　　據(jù)此，中債資信評估有限責(zé)任公司(簡稱“中債資信”)由此估算，2016 年~2020年我國年均建設(shè)用地增量為4221 平方千米，相比2011年~2015年年均 5119平方千米降幅較大，而2021年~2030年，我國年均建設(shè)用地增量將進(jìn)一步下降至3648平方千米。另外，大部分城市未來 3 年供應(yīng)量呈現(xiàn)小幅收緊趨勢。

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　　數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)用地(包括商服和住宅)占國有建設(shè)用地供應(yīng)面積的比例由2013年的27.40%下降至2016年的20.75%，也呈逐年下滑趨勢。

　　全國供地看起來很緊張，又談何增加供應(yīng)量?有如下兩點(diǎn)可以說明這一狀況。

　　1、實(shí)際上，一線城市住宅類用地實(shí)際供應(yīng)與計(jì)劃供應(yīng)差距很大。按照中債資信的調(diào)查，北京住宅類用地計(jì)劃供應(yīng)量居于一線城市最高水平，但實(shí)際推出建設(shè)用地規(guī)模很小，2014~2016年供應(yīng)計(jì)劃完成率僅為27.08%、34.23%和8.26%

　　8%到100%的完成率之間還有很多的土地供應(yīng)空間，如果這些城市能夠100%完成供地計(jì)劃，那么就是在增加土地供應(yīng)。

　　2、在2016年暴漲的房價(jià)壓力下，許多城市不得不重新調(diào)整供地計(jì)劃，增加土地供應(yīng)量。

　　根據(jù)中債資信的研究，去年930以來，已經(jīng)有70多個(gè)地區(qū)相繼出臺了房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中20多個(gè)地區(qū)(主要為一、二線城市)政策內(nèi)容涉及土地供給，提出增加土地供應(yīng)規(guī)模，并通過優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、盤活存量土地等方式形成市場有效供給。

　　比如深圳，5 月5日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會發(fā)布關(guān)于《深圳市土地利用總體規(guī)劃(2006-2020 年)》調(diào)整完善方案的公示，規(guī)劃調(diào)整后，全市建設(shè)用地總規(guī)?？刂圃?00400公頃以內(nèi)，增加2800公頃。城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模控制在86500公頃以內(nèi)，增加2800公頃。

　　而對于北京來說，北京市國土資源局4月12日印發(fā)《北京市2017-2021 年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》，提出今后五年全市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地6000 公頃，包括國有建設(shè)用地 5000公頃，集體建設(shè)用地1000公頃，以保障建設(shè)150 萬套住房用地需求。

　　據(jù)了解，該計(jì)劃較北京市2017年原供地計(jì)劃調(diào)升240 公頃，其中自住房用地+商品房用地大幅增加150%至650公頃。

　　樓市進(jìn)入冰河期

　　忽然之間各地加大土地供應(yīng)，不難看出這是源于國家對樓市的調(diào)控。其實(shí)從今年3月樓市調(diào)控加碼至今，多個(gè)城市已經(jīng)出現(xiàn)樓市交易量價(jià)齊跌的境況，房地產(chǎn)的冰河期已經(jīng)來臨。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年5月，服務(wù)業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)為53.5%，高于上月0.9個(gè)百分點(diǎn)，服務(wù)業(yè)增速有所加快。不過，房地產(chǎn)業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)卻在臨界點(diǎn)以下，業(yè)務(wù)總量有所減少。

　　另外，4月份房價(jià)漲幅回落的城市也增加。具體而言，從同比看，4月份70個(gè)城市中有30個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格漲幅比上月回落，比3月份增加6個(gè)，回落城市中23個(gè)為一二線城市。

　　從環(huán)比看，4月份70個(gè)城市中有23個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格漲幅比上月回落，比3月份增加13個(gè);7個(gè)城市由上月上漲轉(zhuǎn)為持平或下降;3個(gè)城市降幅擴(kuò)大。

　　而從具體城市來看，深圳一向是全國樓市的風(fēng)向標(biāo)，數(shù)據(jù)顯示，自去年10月深圳出臺新一輪調(diào)控政策以來，深圳新建商品住宅成交價(jià)格已連續(xù)8個(gè)月下跌，近幾個(gè)月保持在55000元/平方米左右。而去年9月，深圳房價(jià)約61600元/平方米。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月，深圳新房住宅成交均價(jià)為54512元/平方米，環(huán)比跌0.2%;成交面積234256平方米，環(huán)比增加23.1%，同比下跌4.7%。

　　另外，北京樓市也遇冷。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年前3個(gè)月，北京二手房價(jià)分別保持著環(huán)比上漲0.9%、1.3%和2.2%;但隨著“3·17”樓市調(diào)控新政陸續(xù)出臺，4月開始二手房房價(jià)開始停止上漲。

　　而從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，北京市住建委的數(shù)據(jù)則顯示，5月全月，北京二手住宅共網(wǎng)簽10801套，創(chuàng)下2015年2月以來的最低值。

　　有分析人士指出，現(xiàn)在各地樓市普遍遇冷，為何還感覺不明顯，這是因?yàn)槟壳暗牡€未超過去年的漲幅，而現(xiàn)在樓市調(diào)控力度大，目前來看，房價(jià)再度出現(xiàn)大反彈的可能性小。

　　金融的全面收縮

　　在樓市冰封的交易之下，是金融的全面收縮，這種收縮包括央行的縮表、房貸利率的提升。

　　為了調(diào)控樓市，各地又在去桿杠上下了一番苦心。

　　近期，銀行表外業(yè)務(wù)縮減，房企平日通過銀行信貸、信托、定增、發(fā)債、基金等各大渠道融資的路，條條被堵;房企海外發(fā)債的路也被攔截。

　　另外，銀監(jiān)會自3月末以來發(fā)布了一系列新規(guī)，包括46號文要求開展銀行業(yè)“監(jiān)管套利、空轉(zhuǎn)套利、關(guān)聯(lián)套利”專項(xiàng)治理，6月12日前將自查報(bào)告報(bào)送監(jiān)管部門;11月30日前，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)完成全面自查。

　　據(jù)相關(guān)媒體6月6日的報(bào)道，中國銀監(jiān)會將允許部分銀行推遲報(bào)送原本應(yīng)于6月份提交的業(yè)務(wù)自查報(bào)告，自查內(nèi)容包括同業(yè)業(yè)務(wù)和委外投資規(guī)模。

　　不難看出，銀監(jiān)會展開的多項(xiàng)措施目的之一就是要掐斷銀行的理財(cái)資金到房地產(chǎn)企業(yè)的這個(gè)鏈條，同時(shí)排查房地產(chǎn)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　在此之前，從5月開始，針對樓市的“定向加息”拉開序幕，全國各地都在曝出銀行上調(diào)房貸利率。而近期，新京報(bào)獨(dú)家獲悉，6月4日，民生銀行新發(fā)通知，要求北京地區(qū)首套房按揭貸款利率為基準(zhǔn)利率1.1倍，二套為1.2倍。

　　據(jù)了解，這是北京地區(qū)2017年元旦至今的5個(gè)多月第4次提高房貸利率。在剛過去的5月，自5月1日起，各家銀行首套房貸利率陸續(xù)回到基準(zhǔn)利率，二套房貸利率則在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上最低上浮20%。

　　在樓市遇冷量價(jià)齊跌之時(shí)，金融去桿杠也窮追不舍。除此之外，加大土地供應(yīng)這根致命稻草又壓下來，再多拳重?fù)糁拢績r(jià)豈有不跌之理。