­　　6月6日，經過40分鐘激烈角逐，萬科以總價25.3億元+70年100%自持競得桂城平洲一宗占地超過5.5萬平方米的商住地，折合樓面價15300元/平方米，刷新南海區(qū)最高樓面價紀錄。這是繼陳村地塊后，萬科今年第二次在佛山區(qū)域拿地。

­　　值得注意的是，萬科此次拿地70年百分百自持，這在廣東省還是首例。據(jù)了解，此前，雖然北京規(guī)定房企自持商品住房年限70年，租賃合同訂立不超過10年，但目前佛山暫無相關規(guī)定，萬科這一舉動引發(fā)了業(yè)界的爭論。

­　　70年百分百自持地塊，有沒有盈利前景？萬科拿這塊地到底要做什么？佛山萬科有關負責人在接受南方日報采訪時表示，在廣佛同城以及粵港澳大灣區(qū)的大背景下，佛山在未來具有巨大的發(fā)展?jié)摿?，發(fā)展前景可觀。佛山萬科成功競得桂城C22街區(qū)地塊，旨在更好地踐行城市配套服務商的理念，與佛山共同發(fā)展。據(jù)悉，這塊地的具體用途還未明確，但是用于建設“城市配套服務”的大方向已定，根據(jù)萬科的轉型戰(zhàn)略，養(yǎng)老、健康、休閑旅游、商業(yè)配套、長租公寓等等，都是這塊70年百分百自持地塊有可能出現(xiàn)的項目。

­　　頻繁以高自持率拿地

­　　本次競拍吸引超過16家房企參與，包括華發(fā)、五礦、金輝、中冶、萬科、保利、世茂、越秀、華潤、美的、葛洲壩、碧桂園等。在此次土拍過程中，中冶和世茂多次輪番叫價，保利則一次性舉牌報到100%自持；進入競自持年限階段時，萬科一口氣以70年的最高年限意外斬獲了桂城平洲5.5萬平方米商住地塊，引起現(xiàn)場一片嘩然。據(jù)了解，除了該地塊外，萬科在杭州和北京也有全自持拿地的先例。

­　　雖然70年百分百自持是廣東首例，但萬科以高自持率拿地，在廣佛地區(qū)已有先例?；仡櫧衲?月28日的廣州新政后首次土拍，白云魚苗場宅地，以238765萬元和1350平方米配建被萬科拿下，扣除安置房面積后，需自持50%的建筑面積，即40019平方米，樓面價29382元/平方米(不含自持面積)；而長嶺居YH-A4-3宅地，也被萬科拿下，付出122240.8萬元和900平方米配建，同時需自持55%物業(yè)，即33851平方米，樓面價19862元/平方米(不含自持面積)。也就是說，萬科奪得這兩塊地，自持率分別達到了55%和50%。

­　　70年百分百自持，房企到底還有沒有錢賺？對此，克而瑞廣州首席分析師肖文曉認為，樓市進入下半場，曾經牛氣的高周轉“快魚”模式，在高地價和嚴調控的新環(huán)境下，已經成為過去；隨著房企利潤率持續(xù)走低，主動擁抱微利時代，總比未來被動轉型要來得積極，年度銷售幾千億的萬科只是先在幾塊地上優(yōu)先作了嘗試，并不會“傷筋動骨”。

­　　看好廣佛同城發(fā)展前景

­　　萬科為何要不惜代價以70年百分百自持拿下這塊地？佛山萬科有關負責人在接受南方日報采訪時表示，在廣佛同城以及粵港澳大灣區(qū)的大背景下，佛山在未來具有巨大的發(fā)展?jié)摿?，發(fā)展前景可觀。

­　　資料顯示，佛山萬科于2005年正式成立，目前已經成功開發(fā)20多個住宅項目，并不斷擴大佛山市場影響力。2016年萬科在佛山區(qū)域銷售金額達136.8億元，成功跨入百億行列，年度總共成交了10133套房。

­　　這是萬科在佛山年內第二次拿地。目前萬科佛山在售項目有萬科金域中央、南海萬科廣場、萬科湖岸等6大樓盤。2017年，據(jù)不完全統(tǒng)計，萬科通過拍地、收購等多種方式，擁有的新項目已經達到12個，遍布佛山五區(qū)，禪城、南海分別有3、5個項目，其中萬科金色里程、萬科城市之光、萬科翡翠濱江等均有望于今年內面世。由此可見，萬科在佛山的布局已經越來越成熟。

­　　自持地塊用于建設“城市配套服務”

­　　70年百分百自持率，房企的盈利點將在哪里？地塊的前景如何？佛山萬科有關負責人在接受南方日報采訪時表示，佛山萬科成功競得桂城C22街區(qū)地塊，旨在更好地踐行城市配套服務商的理念，與佛山共同發(fā)展。據(jù)悉，這塊地的具體用途還未明確，但是用于建設“城市配套服務”的大方向已定，根據(jù)萬科的轉型戰(zhàn)略，養(yǎng)老、健康、休閑旅游、商業(yè)配套、長租公寓等等，都是這塊70年百分百自持地塊有可能出現(xiàn)的項目。

­　　根據(jù)業(yè)績會上萬科披露的資料，萬科圍繞“城市配套服務商”定位而拓展的新業(yè)務布局初具雛形。去年，萬科在物業(yè)服務領域實現(xiàn)(合并報表范圍內)主營業(yè)務收入42.6億元，增長43.4%，并發(fā)布睿服務3.0，推出“友鄰計劃”。萬科還在長租公寓、養(yǎng)老業(yè)務等方面也進行了積極的探索，已形成了以“泊寓”為統(tǒng)一對外運營品牌的長租公寓布局。

­　　◆機構觀點

­　　“競自持”成土地出讓新趨勢

­　　日前，2017年廣州供地計劃出臺，引發(fā)市場各方熱烈反響。根據(jù)2017年廣州市供地計劃，今年全市建設用地總供應面積為2050公頃，同比增加18.5%。

­　　合富研究院分析人士表示，2017年全市建設用地總供應面積超2000公頃，然而在剔除“已出讓”及“已中止出讓”的部分土地后，后續(xù)可供出讓的“含居住用地”占比低于兩成(18%)，為364公頃。

­　　合富研究院認為，政府層面通過供應計劃為土地市場“加粥”，但結合當前全市商品住宅庫存(619萬㎡，按最近4個月月均成交計算的動態(tài)消化周期為5.8個月)及近期土地市場成交情況(平均每宗土地參拍房企在10至20家)判斷，廣州土地市場仍可能繼續(xù)面臨“僧多粥少”的局面。

­　　從城市發(fā)展趨勢看，主力向東向南發(fā)展，東部南部仍然是政府主力供地區(qū)域。在具體供地上，對白云、番禺兩個“嚴重缺貨”區(qū)的土地供應較往年大幅增加。其中，黃埔和增城兩區(qū)供應規(guī)模為137公頃，占總量的37%。這與政府持續(xù)實施“東進”的城市發(fā)展戰(zhàn)略相一致。南部供應主要集中在番禺，以及有自貿區(qū)規(guī)劃發(fā)展利好的南沙。2017年番禺和南沙兩區(qū)“含居住用地”計劃供應規(guī)模為162公頃，占總量的45%。

­　　商業(yè)用地仍主要分布于金融城、琶洲、智慧城、南沙自貿區(qū)等各大總部經濟區(qū)。本年增加對“花都CBD中軸”區(qū)域的商業(yè)用地出讓，意味著“花都CBD總部區(qū)”建設在政府土地供應層面已有所推進。工業(yè)倉儲用地供應分量重，占整體供應的36%，集中在黃埔、增城、番禺、南沙，后續(xù)或繼續(xù)傾向于引進高端制造業(yè)。

­　　從中長期看，廣州土地市場仍有可能繼續(xù)面臨“僧多粥少”的局面。為抑制土地市場價格增長，預計政府層面除致力于增加供應外，仍將繼續(xù)在土地調控措施方面發(fā)力。后續(xù)掛牌土地成交出現(xiàn)“競自持”情況將在所難免；此外，也不排除進一步嚴格的調控措施出臺，如“限地價，競房價”等。