廈門(mén)島內(nèi)，每平方米僅8900多元，這樣的低價(jià)房如今上哪里找？

　　購(gòu)房人江女士因借名購(gòu)買(mǎi)保障性商品房，結(jié)果三年之后房?jī)r(jià)漲了幾倍，但賣(mài)方卻反悔了。最終，購(gòu)房人吃了大虧，房?jī)r(jià)升值全部“泡湯”。

　　近日，江女士為此狀告賣(mài)方，指責(zé)對(duì)方違約，要求對(duì)方履行《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》。但是，保障性商品房可以買(mǎi)賣(mài)嗎？針對(duì)這一焦點(diǎn)問(wèn)題，雙方在法庭上展開(kāi)了爭(zhēng)辯。

　　買(mǎi)方借名55萬(wàn)買(mǎi)一套房

　　原告說(shuō)：“我是借名買(mǎi)房，她應(yīng)該履行協(xié)議，把房子還我。”被告卻說(shuō)：“我是借錢(qián)買(mǎi)房，原告借錢(qián)給我，我很感謝，但房子不能給她。”

　　法庭之上，雙方各執(zhí)一詞，一個(gè)購(gòu)房事實(shí)，兩種陳述版本。

　　購(gòu)房人江女士今年39歲，她來(lái)自福建省浦城縣，原本是湖里區(qū)一家小店的店主。而賣(mài)房的林小姐曾經(jīng)幫江女士看店，雙方原本關(guān)系不錯(cuò)。

　　據(jù)江女士起訴說(shuō)，這套房子建筑面積61.32平方米，成交價(jià)為550466元，平均每平方米單價(jià)為8900多元，其中首付款為130466元，貸款為300000元，差價(jià)款為120000元。而被告林小姐購(gòu)買(mǎi)的實(shí)際成本價(jià)格僅為43萬(wàn)多元，每平方米的成本價(jià)僅為7000余元。

　　經(jīng)法院查明，2011年7月15日，被告林小姐與廈門(mén)市住宅建設(shè)辦公室、廈門(mén)市東區(qū)開(kāi)發(fā)公司簽訂一份《廈門(mén)市保障性商品房銷(xiāo)售合同書(shū)》，約定林小姐購(gòu)買(mǎi)位于湖里區(qū)高林居住區(qū)的一套房屋。合同中約定，購(gòu)房取得產(chǎn)權(quán)未滿(mǎn)5年不得直接上市交易。

　　隨后，被告林小姐與原告江女士又簽訂了一份《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，雙方約定：林小姐將訟爭(zhēng)房屋出售給江女士。

　　賣(mài)方反悔升值房產(chǎn)“飛了”

　　由于產(chǎn)權(quán)未滿(mǎn)5年不得直接上市交易，因此，賣(mài)方暫只能委托公證給原告，約定待產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)5年后過(guò)戶(hù)至原告名下?！斗课葙I(mǎi)賣(mài)協(xié)議》簽訂當(dāng)日，江女士就向林小姐支付了135000元購(gòu)房首付款。此后，江女士又通過(guò)林小姐名下的銀行卡支付房屋按揭款。

　　據(jù)江女士說(shuō)，她一直有按協(xié)議約定付錢(qián)，但是，被告違約反悔，不但不按協(xié)議交房，還向銀行申請(qǐng)注銷(xiāo)了按揭款支付賬戶(hù)，導(dǎo)致江女士不能支付差價(jià)款，也不能再支付按揭款。因此，她起訴請(qǐng)求被告繼續(xù)履行協(xié)議。

　　被告林小姐則說(shuō)，江女士把錢(qián)借給她購(gòu)買(mǎi)保障性商品房，對(duì)此，她“很感激”。但是，根據(jù)規(guī)定，保障房是不允許買(mǎi)賣(mài)的，之前被告誤以為可以買(mǎi)賣(mài)，才與原告簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，現(xiàn)在被告知道不能買(mǎi)賣(mài)，因此不能再履行協(xié)議。

　　法院判決

　　未滿(mǎn)5年不能賣(mài)

　　近日，湖里區(qū)法院作出一審判決，認(rèn)定雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》不宜繼續(xù)履行，因此駁回了原告江女士的訴求。這意味著，房?jī)r(jià)升值多少已經(jīng)與江女士無(wú)關(guān)了。她可以拿回自己已經(jīng)付的購(gòu)房款，但還需要另案起訴。

　　法官分析說(shuō)，雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)，應(yīng)認(rèn)定有效。但是，訟爭(zhēng)房屋系保障性商品房，地方政府對(duì)訟爭(zhēng)房屋上市交易有明確的政策性限制，對(duì)此雙方都是知情的。依據(jù)《廈門(mén)市保障性商品房銷(xiāo)售合同書(shū)》約定，被告在取得產(chǎn)權(quán)未滿(mǎn)5年轉(zhuǎn)讓的，由廈門(mén)市社會(huì)保障性住房建設(shè)與管理辦公室回購(gòu)。

　　另外，案件審理期間，廈門(mén)市社會(huì)保障性住房建設(shè)與管理辦公室明確復(fù)函向法院表示，訟爭(zhēng)房屋如出售應(yīng)由該辦回購(gòu)，明確其未放棄回購(gòu)權(quán)。因此，原被告雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》不宜繼續(xù)履行。

　　律師提醒

　　借名買(mǎi)房暗藏四大風(fēng)險(xiǎn)

　　廈門(mén)律師林敏輝提醒買(mǎi)房人，借名買(mǎi)房暗藏“賠了房子又折錢(qián)”的風(fēng)險(xiǎn)，出借姓名的人一旦反悔，買(mǎi)房人將無(wú)法用法律手段來(lái)維權(quán)。因此，不要存有規(guī)避政策、鉆法律漏洞的僥幸心理。

　　林律師認(rèn)為，借名買(mǎi)房的行為存在四大風(fēng)險(xiǎn)：首先是借名購(gòu)買(mǎi)保障性住房，即使簽訂了書(shū)面協(xié)議，但因規(guī)避政策，該協(xié)議存在被法院認(rèn)定無(wú)效的可能。

　　第二，在房屋滿(mǎn)足過(guò)戶(hù)條件時(shí)，是否協(xié)助辦理房屋過(guò)戶(hù)的主動(dòng)權(quán)掌握在登記人手中，借名人面臨遭到拒絕的風(fēng)險(xiǎn)。

　　第三，即使登記人認(rèn)賬，但如果其陷入債務(wù)糾紛，債權(quán)人申請(qǐng)保全，也可能導(dǎo)致房屋被查封。

　　最后，如果登記人將房屋轉(zhuǎn)讓給“善意第三人”，借名人的房子很可能打了水漂，再也要不回來(lái)。