­　　問(wèn)　怎么管住“炒”？

­　　記者：2016年，我國(guó)部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)快上漲。“炒”在這其中扮演了什么角色？房?jī)r(jià)為什么會(huì)“炒”起來(lái)？

­　　劉洪玉：在這輪房?jī)r(jià)上漲中，炒房扮演了推波助瀾的作用。過(guò)去一年，部分熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)上漲了50%以上，買(mǎi)房時(shí)還能使用住房抵押貸款加杠桿，使得一些炒房者的自有資金投資收益率超過(guò)100%。市場(chǎng)上有不少人深諳此道，甚至把 “炒房”當(dāng)成了自己的職業(yè)。

­　　任興洲：今年部分城市房地產(chǎn)火爆，房?jī)r(jià)快速上漲，“炒房”之風(fēng)又起的原因是多方面的：貨幣政策相對(duì)寬松，制造業(yè)下行壓力較大，大量信貸資金未能流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，而是“脫實(shí)入虛”，進(jìn)入到資產(chǎn)領(lǐng)域，尤其是進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。加上去年以來(lái)多次降準(zhǔn)降息，信貸條件寬松，使居民購(gòu)房的能力和意愿明顯提升。另外，一些熱點(diǎn)的二線(xiàn)城市以“去庫(kù)存”的名義，將原來(lái)實(shí)行的限購(gòu)政策取消，也給炒房行為提供了條件。當(dāng)然也要看到，并不是全國(guó)所有城市都存在熱“炒”房地產(chǎn)的問(wèn)題，一些三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)并不熱，“去庫(kù)存”的壓力仍然相當(dāng)大，住房市場(chǎng)城市間分化的特征比過(guò)去更加明顯。

­　　記者：管住“炒”的手段主要有哪些？哪些可作為常規(guī)手段，哪些應(yīng)作為非常手段，如何更好地使用？

­　　劉洪玉：要管住“炒”，一是可以通過(guò)信貸政策加大“炒的負(fù)擔(dān)”（提高貸款利率）、降低“炒的能力”（提高首付比例甚至不提供住房抵押貸款）。二是通過(guò)稅收政策給炒房者“去動(dòng)力”，比如炒的套數(shù)越多、交易越頻繁，交易環(huán)節(jié)各稅種的稅率越高等。國(guó)際上，也一般都會(huì)對(duì)炒房行為征收比較高的交易稅和資本利得稅，識(shí)別的方式主要是看該住房是否為家庭的主要住房，以及住房持有期的長(zhǎng)短。非主要住房、持有期在3—5年以?xún)?nèi)的，一般會(huì)面臨比較重的稅。行政色彩濃厚的限購(gòu)或購(gòu)房資格管理可以作為臨時(shí)的最后的手段。

­　　任興洲：今年國(guó)慶前后，先后有二十幾個(gè)城市針對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲、泡沫迅速積累的突出問(wèn)題，出臺(tái)了限購(gòu)限貸等調(diào)控政策，這是比較及時(shí)的。從10月和11月的數(shù)據(jù)看，調(diào)控政策已經(jīng)起到了預(yù)期效果，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到了遏制，市場(chǎng)預(yù)期趨向平穩(wěn)和理性。從調(diào)控實(shí)踐來(lái)看，限購(gòu)作為一種行政手段，對(duì)于快速遏制炒房現(xiàn)象來(lái)說(shuō)，還是最有效、最快捷的方式。當(dāng)然，光有限購(gòu)還不行，還需要差別化的信貸政策、稅收政策，加上其他市場(chǎng)監(jiān)管手段，即將經(jīng)濟(jì)的、行政的、法律的手段有機(jī)結(jié)合起來(lái)，綜合運(yùn)用，形成“組合拳”。

­　　2017年，一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)熱點(diǎn)城市短期內(nèi)還不能取消這些調(diào)控措施，主要是因?yàn)楝F(xiàn)階段推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素尚未完全消除，一旦放松，有些城市很可能會(huì)出現(xiàn)反彈，泡沫有可能繼續(xù)推高。當(dāng)然，在實(shí)行現(xiàn)有調(diào)控措施的基礎(chǔ)上，還必須像中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的，“加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。”

­　　《 人民日?qǐng)?bào) 》（ 2016年12月19日 23 版）