身陷兩難：要么“賤賣”大房，要么支付50萬元“違約金”

　　到3月15日，周君夫婦四處籌款、借款共向賣家支付了180萬元首付款。其間，老兩口反復(fù)向中介詢問“大房子是否賣出”事宜，卻被對方要求“降價銷售”。

　　周君告訴記者，3月3日正式簽約購買小房子的當天，他和老伴兒與中介僵持了一個多小時，“反復(fù)告訴他們，大房子賣不掉，我們沒有購房資格，也沒有錢。”銷售經(jīng)理小呂則反復(fù)向老兩口保證能賣掉大房子。

　　然而，直到今天，在周君降價50萬元，又降價40萬元，將大房子價格調(diào)整至810萬元的時候，這套房子仍未售出。眼看著，6月15日付清全款的期限即將到期。

　　中國青年報·中青在線記者了解到，周君夫婦買賣房產(chǎn)的期間，恰好經(jīng)歷了“2·19”契稅新政和上海“3·25”最嚴樓市限購政策出臺兩個關(guān)鍵節(jié)點。“2·19”契稅新政前后，上海房價經(jīng)歷了一波較大幅度的上漲，房東“跳價”和開發(fā)商捂盤現(xiàn)象抬頭；而“3·25”滬上最嚴樓市限購政策出臺后，一些二手房開始主動降價銷售，有的大標的房屋售價直降150萬元至200萬元。

　　3月25日，在上海出臺最嚴樓市限購政策后，周君擔心自己的大房子更不好賣，在中介經(jīng)理的反復(fù)勸說下，降價50萬元，以850萬元的價格掛牌出售。5月，在鏈家方面仍沒有賣房進展的情況下，周君決定去其他中介掛牌，掛牌價格810萬元。

　　此時，這套房源的每平方米均價約為6萬元。此前，老兩口買入的同小區(qū)50平方米小戶型每平方米8萬元。

　　周君告訴記者，眼看6月15日付清全款的期限即將到來，自己的大房子仍沒有可以賣出的跡象。“要么讓我再降價賣房，要么就要我向上家支付50萬元違約金。”老兩口如今身陷兩難困境，此前180萬元首付款大多來自借款，如今，上哪兒去找219萬元支付尾款？（此前經(jīng)斡旋，鏈家給予老人1萬元中介費優(yōu)惠——記者注）

　　退一步講，就算找到219萬元尾款錢，老人仍不具備購買第三套住房的資格，責任誰來承擔？而此前向老人承諾“可以貸款”的高經(jīng)理和承諾鏈家“可以包下來”的小呂，如今只是賠禮道歉了事。

　　律師：中介損害委托人利益，應(yīng)承擔損害賠償責任

　　中國青年報·中青在線記者為此專門采訪了有著多年房地產(chǎn)糾紛案件處理經(jīng)驗的上海金英律師事務(wù)所律師何濃。在查閱了鏈家與周君簽訂的獨家委托協(xié)議、居間中介協(xié)議等文書后，他告訴記者，上述事件中，中介機構(gòu)違背了誠實信用守則，鼓勵不該買房的人買房，并因獨家壟斷而耽誤了賣房人的房產(chǎn)出售，嚴重損害了委托人的利益，應(yīng)當承擔損害賠償責任。

　　這一責任包括：一、周君在購買的50平方米房產(chǎn)的退房違約金；二、因獨家委托銷售導(dǎo)致房產(chǎn)滯銷的、周君所擁有的大戶型房價可預(yù)期利益損失；三、周君與鏈家交涉過程中產(chǎn)生的交通費、復(fù)印費、律師費等。

　　何濃說，中介機構(gòu)在明知購房人不具備購房資質(zhì)的情況下，向其推銷并迅速促成其購買了一套房產(chǎn)，這本身就違反了《中華人民共和國合同法》第四百二十五條和《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第二十一條和第二十五條的規(guī)定。

　　合同法規(guī)定，居間人應(yīng)當就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當承擔損害賠償責任。

　　房產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法則規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費者交易或者強制交易。

　　何濃說，他所在的律所已經(jīng)接到過十余起房產(chǎn)中介糾紛案件，其中涉及首付貸、消費貸、獨家委托等多種情況。他建議，買房人或者賣房人在房屋買賣過程中，除了通過中介外，還應(yīng)該聘請或者邀請律師參與，以維護自身利益，“不能出了問題再找律師，提前找好律師，一起簽約看合同”。

　　“在我國，不少中介既代表上家利益又代表下家利益，為了促成交易，刻意隱瞞上下家情況的事情太多了。”因此何濃認為，由代表自身利益的律師提前出面參與買賣房產(chǎn)，是保護消費者權(quán)益的最好辦法。

　　中國青年報·中青在線記者就上述事件向殷杰提出采訪要求，對方表示應(yīng)由總部出面回答。記者又聯(lián)系鏈家上?？偛?，截至發(fā)稿未獲回應(yīng)。