“看了一些二手房后，我們發(fā)現(xiàn)市場上好的房源出售不多，但著急賣的房源和非優(yōu)質(zhì)房源掛牌較多，價(jià)格也繼續(xù)在下行。”一位近期打算換房的購房者在看了不少北京北部區(qū)域的二手房后，向《證券日報(bào)》記者如是表示。

　　值得關(guān)注的是，記者近日在通州二手房市場走訪時(shí)也發(fā)現(xiàn)，業(yè)主報(bào)價(jià)再度下挫，成交價(jià)也繼續(xù)走低。中介門店生意冷清，不見加班。當(dāng)來一單生意時(shí)，店內(nèi)人員幾乎全線出動(dòng)，跟隨購房者看房。記者在通州梨園某小區(qū)偶遇一家看房人，中介服務(wù)人員比這家看房人還多，且邊走邊推薦多套房源，并直言幾乎都可以談價(jià)，只要與業(yè)主面對面，都有商量的余地。

　　“天氣冷，市場也冷，前一段成交量稍微有一點(diǎn)的回暖跡象，現(xiàn)在也不明顯了。”在通州果園附近一家中介門店中，一位經(jīng)紀(jì)人向本報(bào)記者表示，目前來看，十九大之后，業(yè)主報(bào)價(jià)又有小幅下降，但換房需求開始進(jìn)入市場。

　　對此，麥田房產(chǎn)表示，近段時(shí)間，北京二手住宅市場仍呈現(xiàn)低溫特征，10月份網(wǎng)簽量僅為6371套，再次創(chuàng)下今年新低，成交價(jià)格也連續(xù)6個(gè)月小幅下滑。

　　不過，麥田房產(chǎn)稱，不少市場人士反映，低溫市場中也有一些新跡象，比如新增掛牌房源量出現(xiàn)了較大幅度的增長，10月份環(huán)比上漲了30%，這在一定程度上反映了市場供需矛盾在持續(xù)緩解。而在整體成交低迷的背景下，一些有著剛性改善需求的換房業(yè)主，開始成為近期成交的主力。

　　換房業(yè)主急售舊房

　　據(jù)麥田房產(chǎn)表示，受訪業(yè)主王女士稱，“我要買的房子已經(jīng)定下來了，是同小區(qū)的一套三居室，這兩天就想趕緊把原來的房子賣了，騰出購房指標(biāo)”。

　　據(jù)了解，王女士位于呼家樓的這套房子，是一套106平方米的兩居室，報(bào)價(jià)980萬元，而此前兩周，該小區(qū)一套同戶型的房子成交價(jià)為976萬元，比今年3月份價(jià)格高點(diǎn)時(shí)差不多降了20%。王女士說，因?yàn)橄氡M快賣掉，價(jià)格報(bào)得很實(shí)在，如果買方條件合適，價(jià)格還可以再商量，950萬元也可以賣。

　　無獨(dú)有偶，業(yè)主劉先生最近也掛出了自己位于酒仙橋的一套三居室，報(bào)價(jià)870萬元，比市場價(jià)低出了差不多100萬元，之所以低價(jià)掛出，是因?yàn)樗春昧送┑囊惶追孔?，想要盡快完成置換。

　　與王女士、劉先生一樣心態(tài)的業(yè)主不在少數(shù)，他們多是比較剛性的換房需求，看好了要買的房子，就想盡快把舊的房子賣掉，一方面是為了騰出購房名額，另一方面也為了籌措換房的資金。

　　“近段時(shí)間，遇到好幾位都是這種情況的置換業(yè)主”，麥田房產(chǎn)百子灣區(qū)域一位業(yè)務(wù)經(jīng)理表示，這樣的置換業(yè)主，一般比較看重房源品質(zhì)，如果他們定下了想要買的房子，舊房的價(jià)格愿意下調(diào)比較多。

　　同時(shí)，對后市預(yù)期的變化，也令越來越多的業(yè)主們更傾向于把房源掛牌出售。據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，10月份成交均價(jià)環(huán)比上月下降1.5%，這是自5月份價(jià)格出現(xiàn)下滑以來連續(xù)6個(gè)月呈現(xiàn)下降走勢。在這樣的背景下，業(yè)主方的價(jià)格預(yù)期逐漸扭轉(zhuǎn)，擔(dān)心價(jià)格繼續(xù)走低下，更多業(yè)主將房源掛牌入市。

　　麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，10月份的新增房源掛牌量，環(huán)比9月份增長了30%，創(chuàng)下了今年3月份以來的新高。而在業(yè)主調(diào)價(jià)房源中，降價(jià)房源比例達(dá)到92%，和上月相比小幅微降，但仍處于近幾個(gè)月來的較高水平。

　　買方觀望情緒仍濃厚

　　另據(jù)《證券日報(bào)》記者了解，即使二手房房價(jià)仍在下挫，但上述受訪的看房人仍未著急定下，一方面是由于賣掉手中原有的舊房周期被拉長，資金尚未全部到位；另一方面，該看房人認(rèn)為今年年底，乃至明年一季度期間，房價(jià)仍有下降空間，因此并未著急出手。

　　對此，麥田房產(chǎn)也認(rèn)為，盡管房源放量明顯增多，但是新增需求還是比較低迷，二手房市場的整體表現(xiàn)仍然乏力。10月份，北京二手房住宅網(wǎng)簽6371套，環(huán)比下降31%，同比降幅達(dá)到73%，再創(chuàng)今年以來的新低。再往前看，第三季度（7月-9月），北京二手房住宅成交量同比降幅也達(dá)到70%，從6月起網(wǎng)簽套數(shù)基本都只在7000套-9300套區(qū)間低位徘徊。

　　鑒于此，麥田房產(chǎn)認(rèn)為，盡管網(wǎng)簽與實(shí)際成交相比有一定的滯后，但從一線經(jīng)紀(jì)人反饋的情況來看，整體來說，目前的市場整體還是處在膠著狀態(tài)，除了一些急售房、優(yōu)質(zhì)房相對比較易于成交外，多數(shù)客戶還是在觀望，真實(shí)愿意出手的客戶還是不多。造成這種現(xiàn)象的原因，有持續(xù)限購、信貸門檻提高等政策因素，也有業(yè)主價(jià)格降不到客戶預(yù)期等現(xiàn)實(shí)因素。

　　“通常雙方談價(jià)時(shí)，業(yè)主都會(huì)愿意讓一些價(jià)，但是如果總價(jià)僅僅降5萬元、10萬元，現(xiàn)在是達(dá)不到客戶心理價(jià)位的，這種情況就很難成交”，麥田房產(chǎn)麗都區(qū)一位業(yè)務(wù)經(jīng)理表示，所以現(xiàn)在看房的人不少，但真正能簽約的比較少。

　　事實(shí)上，記者在通州走訪過程中也發(fā)現(xiàn)，不少小區(qū)在高價(jià)位時(shí)成交價(jià)曾高達(dá)6萬元∕平方米，現(xiàn)在成交價(jià)已降至4.8萬元∕平方米，這是過去5年中，難以見到的降幅。而在北京二手房市場，包括環(huán)北京區(qū)域，20%降幅的二手房房源仍在增加。

　　麥田房產(chǎn)分析認(rèn)為，鑒于目前二手住宅整體市場預(yù)期平穩(wěn)下行，以及樓市調(diào)控政策的持續(xù)影響，接下來市場需求量上升可能依舊乏力。在這種情況下，預(yù)計(jì)未來階段二手住宅價(jià)格還將繼續(xù)小幅下降，但降幅在不同的樓盤間會(huì)存在差異性。

　　多位房企操盤手也向《證券日報(bào)》記者表示，從目前市場情況來看，“限購、限貸和限價(jià)”等政策壓制了北京樓市的購房需求，預(yù)計(jì)直至明年一季度，仍將是低位運(yùn)行的市場，算是相對好的購房時(shí)機(jī)。