自救還是擴張？留退路還是找出路？1月5日，新聞不斷的綠城中國一天之內連發(fā)四個公告，宣布分別轉讓無錫項目、杭州綠城蘭園、新華造紙廠項目以及上海東海廣場二期，頻繁的股權融資頓時引發(fā)業(yè)界高度關注。據(jù)悉，轉讓三地4個項目將給綠城帶來近3億元的收入，加上此前已順利轉讓的外灘證大地王項目，總金額達到13億元左右。

如此密集地進行股權轉讓，綠城顯然已經啟動董事長宋衛(wèi)平于去年11月初就曾提及的“危機應對預案”。盡管宋衛(wèi)平在回應媒體時并不諱言，自稱轉讓項目是因為現(xiàn)金流緊張，并稱這是合適的、自然的平常事，但對于房企而言，土地、物業(yè)畢竟彌足珍貴，股權更是直接關系公司的決策權限和利潤份額，綠城通過這種高成本的融資方式化險為夷，多少有些“斷腕求生”的意味。

　　【現(xiàn)象】

　　股權交易趨于頻繁

　　資金難題普遍化

　　“綠城近期充實資金的舉動，目前在全國性的大型房企中還并不多見，但在成交量下滑、資金被庫存套牢、融資難度加大的多面夾擊下，如何補充資金、增加流動性，已經成為房企普遍面臨的一個難題。”鏈家地產首席分析師張月對記者表示，“綠城的現(xiàn)狀不過是當下樓市的一個縮影，2012年房企融資或以價換量的現(xiàn)象極有可能愈演愈烈?！?/P>

　　實際上，2011年樓市股權變動交易頻繁。

　　中原地產研究中心統(tǒng)計顯示，2011年交易市場共出現(xiàn)近500宗房地產行業(yè)股權及資產交易（不包含關聯(lián)交易），涉及金額超過1500億元；規(guī)模股權交易達124宗，交易總金額達471.76億元，均創(chuàng)歷史新高。

　　另據(jù)鏈家地產市場研究部不完全統(tǒng)計，2011年上市房企中，股權出讓共183宗，與去年相比增加72宗，增長65%（見下表）。在房企資金充實度大大降低而存貨積壓嚴重的情況下，2012年房企的股權并購仍會繼續(xù)。

　　房企陷入窘境

　　亞豪機構市場總監(jiān)郭毅透露，房地產企業(yè)股權轉讓其實一直以來都比較普遍，只不過其中一些房企的規(guī)模不是很大，受到的關注度相對較少。由于目前民間融資一則需要較高的回報率，二則需要一個較長的周期，通過銀行融資或股市融資在當下可謂困難重重，加之房地產信托被叫停，資金鏈緊張的房企目前能走的路就是轉讓股權、債權，拋售房產或在建項目等實物資產了。

　　郭毅指出，樂觀一點看，通過產權市場出讓股權至少能夠快速獲得寶貴的資金，分攤未來的經營風險。

　　“中小房企往往只有一兩個項目，可以最大程度地壓縮成本，以保證企業(yè)支撐更長時間；而大型房企則是全國性滾動開發(fā)，土地成本、人員成本、施工成本、營銷成本累加起來，并不排除被壓垮的可能?！惫闳缡欠治觥?/P>

　　郭毅的分析不無道理。2011年，房地產開發(fā)企業(yè)受到樓市調控的強烈沖擊，成交量低迷、銷售業(yè)績普遍下滑，銷售回籠資金滯緩。

　　在多重政策的調控下，銀根緊縮，房地產行業(yè)的“暴利光環(huán)”已漸漸黯淡。除部分資金雄厚的房企外，一些房企在維持正常的資金周轉問題上顯得相對吃力，在千方百計通過擴大融資補充流動性的同時，負債率也在不斷攀升。陷入窘境的房企只好通過產權交易、投資其他行業(yè)等方式實現(xiàn)資金騰挪，尋求逆境突圍。

　　【剖析】

　　地產“洗牌”不可避免

　　房企業(yè)績分化明顯

　　數(shù)據(jù)顯示，2011年，在131家上市房企財務報告中，持續(xù)顯示存貨凈額的房企共有125家，截至3季度末存貨凈額共1.34萬億元。比去年年末增長28.6%，各季度持續(xù)增加。

　　旺市之下，大量存貨往往被視為房企未來盈利能力和擴張能力的體現(xiàn)，但在當前樓市低迷、融資和銷售形勢嚴峻的情況下，存貨或將演變成為房企未來經營的隱患。存貨高企，意味著銷售周期被拉長，大量資金被套牢。一旦大量的土地和待建工程由存貨轉為可售供應，房企只好不斷注入資金。

　　房企負債率上升同樣成為房企面臨的一大問題。2011年，銀行信貸額度的收緊使得房企能夠獲得的銀行貸款減少，不得不依賴于私募基金、企業(yè)債券等其他渠道的融資，從而承擔起更高的融資成本。

　　在2012年調控持續(xù)的背景下，部分房企的銷售回款極有可能無法填補先前的負債，維持正常的資金周轉。記者了解到，在滬深股市上市的131家房企中，2011年3季度末負債率較1季度上升的房企共有80家，占比61%。對于負債率過高的房企，2012年的銷售壓力要遠遠大于去年。

　　與此同時，房企業(yè)績的分化已經日趨明顯。2011下半年開始，中小房企各月銷售份額均不足四分之一，每月銷售業(yè)績維持在20至30億元水平。而在上半年部分月份，如2月和5月，中小房企的銷售份額尚能接近四成，單月業(yè)績最高超過60億元。隨著限購政策的持續(xù)，中小房企項目銷售受到的影響尤為顯著。

　　鑒于此，鏈家地產市場研究部分析稱，2012年多數(shù)中小房企的經營壓力將會倍增。一方面，中小房企在售項目的銷售數(shù)量與結構較為單一，價格缺乏更大的調整空間，市場份額可能遭到大型房企的再度擠壓；另一方面，中小房企北京商品房庫存市值不少于3500億，大量資金被套牢，加之傳統(tǒng)融資渠道很難有放寬的可能性，后續(xù)開發(fā)資金的枯竭無疑會對房企造成重壓。如此一來，房企并購和股權轉讓的現(xiàn)象或將更加頻繁。

　　淡市求存方式各異

　　房企并購和股權轉讓無疑將促使行業(yè)洗牌、整合加劇。部分實力房企如融創(chuàng)、SOHO中國等，由此獲得了低價購得土地和在建項目等資源的良機，提高了競爭力和市場占有率。而像綠城中國這樣的大型房企如今也開始積極轉讓股權，則促使那些在資金方面捉襟見肘的中小房企，將更為謹慎地調整銷售策略和融資方式。

　　對于房企而言，股權出讓等融資方式多少有著“逼于無奈”的意味。

　　在張月看來，若非面臨較大的資金風險或有意淡出房地產市場，房企一般不會選擇出售土地或項目，何況當前轉手項目也很難獲得更多的利潤回報。在未來的政策調控周期內，房企降價或低價出售仍將是主流，大多數(shù)房企將會選擇最順應市場的銷售策略，通過以價博量、快速銷售實現(xiàn)資金回收。那些以低價收購項目的房企，未來無疑掌握著更大的降價空間，在市場上的主動地位也將繼續(xù)得到鞏固。

　　對于“降價”一說，亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示贊同。郭毅向記者表示，大規(guī)模的降價是整個房地產行業(yè)都無法回避的問題。即使是國企、央企，同樣也存在業(yè)績方面的考核。無論是在價格泡沫嚴重的一線城市，還是在房價相對虛高的二三線城市，不降價就無法實現(xiàn)銷售目標。去年以來，北京的樓市成交量已經停滯了相當長一段時間，樓市降價的時間窗口已然到達。

　　【縱深】

　　危機：危中有機 轉危為機

　　“強者愈強，弱者愈弱”，當一場樓市寒冬到來時，有人叫苦不迭，有人卻能沉穩(wěn)應對，更有人借機擴張，上演了一場實實在在的“優(yōu)勝劣汰”。

　　正如一位業(yè)內專家所言，資金鏈充盈、能根據(jù)市場變化及時調整合理開發(fā)節(jié)奏，加快出售現(xiàn)有存貨，保障穩(wěn)健的財務情況，理性儲備土地的房企，將會迎來更好的發(fā)展。

　　●SOHO中國底價拿地

　　2011年，面對高壓的調控政策和不太明朗的市場前景，一部分資金充裕的開發(fā)商采用了現(xiàn)金為王、減少購地、加快清理庫存的經營策略；另一部分財務穩(wěn)健的開發(fā)商，則在弱市下積極斬獲性價比高的地塊。

　　以SOHO中國為例，2011年一直在積極拓展在城市核心區(qū)域的版圖，在以最高溢價率失意北京CBD3塊地塊后，終于在上海斬獲新地。2011年12月29日，SOHO中國以40億元人民幣間接收購上海海之門房地產有限公司50%的股權，進而收購上海2010年地王外灘8-1地塊50%的權益。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，上海外灘8-1地塊占地面積為4.5萬平方米，規(guī)劃建筑面積27萬平方米，于2010年2月1日被上海證大以92.2億元成交，折合樓面價34148元/平方米，以總價刷新了當時上海地王新紀錄。SOHO中國此次收購，意味著這塊儲備了近2年的核心商業(yè)地塊現(xiàn)在僅80億元，賬面縮水了12個億，下跌了13.04%。

　　●融創(chuàng)中國逆勢擴張

　　融創(chuàng)中國的逆勢擴張同樣引人注目。2011年12月16日，融創(chuàng)中國附屬公司融創(chuàng)奧城、融創(chuàng)恒基與方興地產旗下子公司上海拓豐以30.67億元，競得朝陽區(qū)來廣營地塊。據(jù)媒體報道，融創(chuàng)早在2008年就已經看上了這個“高端地塊”，當時拿地的話至少需要40億，此次底價獲得該地塊相當于凈賺10億。

　　就在上周，融創(chuàng)中國全資附屬公司融創(chuàng)置地剛剛與綠城地產簽訂了股權轉讓協(xié)議，綠城地產向融創(chuàng)置地出售湖濱置業(yè)51%的股權，轉讓價格為人民幣5100萬元。短短幾個月間，融創(chuàng)中國的攻城略地之舉可謂高調，其董事長孫宏斌也不忘在微博上強調“現(xiàn)金流盡管放心”，直言自己“不會被同一塊石頭絆倒兩次”。

　　此外，城建、萬科、首開和金隅紛紛在京逆勢購地，全年的交易金額依次為64億、32億、28億和19億。由此可以預見這四家房企住宅供應必會后勁十足，將在2012-2014年推出更多的住宅項目，成為住宅供應的主力企業(yè)。

　　和中小房企蕭瑟過冬的局面形成對比，大型房企的“風景依舊獨好”并非毫無來由。

　　得益于調控后的迅速應變，調整推盤節(jié)奏和定位，積極順應市場價格走勢，在京耕耘的大型房企如萬科、龍湖等，全年銷售業(yè)績依然可觀。如萬科今年入市全部以中低端剛需盤為主，并且價格逐期回落，使得萬科長陽半島、云灣家園、萬科幸福匯的簽約率已過七成。龍湖時代天街底價入市引發(fā)熱銷，也早已為業(yè)界所熟知。

　　另外，大型房企的在售項目數(shù)量較多，各類型產品均有布局，可以應市調整銷售重點、分散風險，這也是其銷售業(yè)績“屹立不倒”的重要因素。

　　股權轉讓還將時有發(fā)生

　　●陳志（北京市房地產業(yè)協(xié)會副秘書長）

　　部分房企的股權轉讓行為其實是在預料之中的，這在2012年第一季度、第二季度也可能時有發(fā)生，原因在于貨幣政策趨緊，海外融資、房地產信托等融資途徑漸漸不再可行，開發(fā)商目前的融資渠道變窄，時間越長，房企有能力攤銷的成本就越少。

　　剛性需求人群、改善型需求人群持續(xù)觀望，推遲了出手買房的時間，導致市場成交量大幅下降，房企無法快速實現(xiàn)銷售資金回籠，在資金鏈的重壓下不得不選擇股權轉讓。

　　降價對于房企而言，同樣是迫不得已的行為。目前市場上一些房企的降價動力不足，一方面是因為已降價項目尚未換來市場成交量的認可，另一方面是出于對實際成本和融資能力的考量。由于土地成本是支撐房價的一個絕對臺階，導致目前市場上降價空間較大的項目往往是拿地成本偏低的。目前來看，規(guī)模較大的房企尚未淪落到必須賠本自保的地步，因而不排除一些房企還在等待更為適當?shù)娜胧袝r機?！?/P>