剛需單邊支撐房企普顯“虛增長”

　　賣房才是王道。

　　截至8月27日，已有110家房地產行業(yè)公司披露2012年半年報，其中有可比數(shù)據(jù)的103家公司上半年營業(yè)收入合計1584.35億元，較2011年同期增長20.98%。單看二季度，已披露中報的地產企業(yè)的現(xiàn)金流入同比增長27.6%，環(huán)比增長59.8%。

　　這就是本輪調控中在市場底部時房企交出的成績單。眾多房地產上市企業(yè)特別是排名靠前的企業(yè)上半年銷售業(yè)績表現(xiàn)良好，近一半的企業(yè)接近甚至完成了全年目標的一半，相對而言，二季度出現(xiàn)跳躍式增長，部分房企快速去庫存，反身搶地，市場暖意頻頻出現(xiàn)，房企是否已經(jīng)完全走出困局了呢？

　　“僅從多項數(shù)據(jù)和市場表現(xiàn)來看，房企還不能輕言樂觀，最多算棋至中盤。”一位地產人士表示，在政策變化期，剛需單邊支撐市場的情況下，真正決定房企命運的將是下半場的角逐。

　　“雙面”成績單

　　8月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的7月份70個大中城市新建商品住宅價格變動情況顯示，7月新房價格環(huán)比上漲的城市由6月的25個，上升至50個，而價格下降的城市僅有9個，7月新房價格環(huán)比上漲城市個數(shù)超過了前6個月之和。

　　而某業(yè)內人士在《未來五年中國房地產住宅市場趨勢研究報告》發(fā)布會上表示，7月份的喊話幾乎每天都在進行，而且級別也在提高，但是對于市場來講，如果沒有實質性的政策出臺，短期內市場向上的趨勢還將繼續(xù)。同時，何田還提出一組數(shù)據(jù)，2012年7月份的成交量已經(jīng)達到了2010年以來的高點，很多城市已經(jīng)接近2009年的高點。

　　正是在這樣強勢的價格和成交量支撐下，房企交出了此輪調控下的成績單。

　　從具體代表公司看，2012年上半年，萬科實現(xiàn)結算面積263.8萬平方米，同比增長90.7%；實現(xiàn)結算收入302.2億元，同比增長55.4%；保利地產實現(xiàn)簽約銷售金額502.96億元，實現(xiàn)簽約銷售面積437.83萬平方米，同比分別增長27.47%和28.43%；中海地產表現(xiàn)則更為突出，累計銷售651.5億港元，折合人民幣535.5億元，已經(jīng)完成全年800億港元銷售目標的81%。

　　然而仔細解讀上市房企的成績單，熱銷下的“虛增長”或已顯現(xiàn)。

　　“房企的成績單不能僅看成交量，還應看庫存情況，利潤率和負債率等情況。”中原地產分析師王斌提醒市場的樂觀派。初略統(tǒng)計A股房地產2012年上半年這份成績單，不難發(fā)現(xiàn)，披露半年報的上市房企在上半年的存貨合計就達到1.16萬億元，同比增幅為25.48%，其中“招保萬金”四大房企庫存貨值由年初的4760億元進一步上升8.4%至5158億元。不過，從環(huán)比增幅來看，增速已有所放緩。103家房企近三個半年度存貨環(huán)比增速分別為22.01%、16.17%和8.02%，已創(chuàng)下自2008年下半年以來的新低。而從已公布的數(shù)據(jù)來看，營業(yè)收入繼續(xù)增長，但毛利率、凈利潤下降和存貨、資產負債率上升，或成為行業(yè)普遍現(xiàn)象。

　　利潤下滑負債攀升

　　在多位房企人士看來，市場是否迎來春天不單是由營業(yè)收入的增加決定的，而是營收、利潤、負債、庫存等多重因素綜合決定的。

　　“由于強調賣房是王道，因降價促銷的因素而導致的房企利潤率下滑日漸突出并困擾著大多數(shù)房企?！鄙鲜鲋行诺禺a人士表示。

　　同樣以“保招萬金”四大標桿房企為例。數(shù)據(jù)顯示，四家房企上半年營業(yè)收入總額為675億元，比2011年同期的484億元增加39.46%。2011年同期這四家房企營業(yè)收入增幅僅為11%。但與營業(yè)收入高增長不匹配的是，這四家房企凈利潤僅僅微增2.5%，由去年同期的77億元增加至79億元，只增加了2億元。其中招商地產凈利潤增幅同比更是下滑16.89%，查閱招商地產過往成績單發(fā)現(xiàn)，上次出現(xiàn)上半年凈利潤下滑還要追溯到2008年。

　　利潤率數(shù)據(jù)更為直觀，數(shù)據(jù)顯示，四大房企平均銷售毛利率已從2011年的43.25%跌至40.5%，凈利潤率則從2011年的15.9%跌至今年的11.7%，下降4.2個百分點。其中，萬科中報顯示，上半年房地產業(yè)務的毛利率僅為26.5%，為近年來最低水平，2010年和2011年同期毛利率分別為28.95%和32.1%。

　　“造成利潤率下降的原因是因為房企的銷售費用增加較大?！蓖醣蟊硎?，因為淡市下大部分房企靠挖掘剛需，營銷難度加大，所需成本提升，僅四大房企銷售費用整體上漲了24%至23億元。在這樣的情況下，無論是主打剛需產品并以快速周轉見長的萬科和保利地產，還是堅持中高端路線謀取高利潤率的招商地產和金地集團，均出現(xiàn)盈利遠低于營收的格局。

　　“中國房地產行業(yè)的利潤率可能未來一段時間都要向制造業(yè)看齊了?！比f科總裁郁亮表示。

　　資產負債率的提升則更為突出，而從已披露中報的各大龍頭房企來看，其資產負債率較2011年年末均有進一步升高。截至6月30日，招商地產資產負債率為70.5%；金融街為70.59%，華僑城A為71.95%，金地集團為72.09%，萬科為79%。保利地產為79.6%，較2011年末增長近1.2個百分點。

　　“冬天”的陰影仍籠罩著各大房企。

　　深挖剛需適度開發(fā)

　　就在各大房企紛紛公布半年報之際，國務院督查樓市、多地房產稅閉門密謀等訊息仍在影響著各大房企對后市的判斷。

　　如何在業(yè)績上漲的情況下解困？各大房企各有其招：如上半年搶收成功手握170多億元現(xiàn)金的龍湖，就開始不斷增加土地儲備，完善全國性布局，上半年龍湖共有7幅土地進賬，總建筑面積逾228萬平方米，且基本均以掛牌底價獲得。

　　龍湖地產公布的2012年中報顯示，2012年上半年實現(xiàn)合同銷售額174.6億元，達成全年目標的45%。歸屬于股東的核心溢利33.5億元，同比大增72.1%；凈資產收益率達16.3%。

　　截至目前，龍湖地產手持現(xiàn)金創(chuàng)歷史新高，達到174.7億元，凈負債率僅為49%?！褒埡ㄟ^去年的華東搶收等系列動作，成為促銷和去庫存成績最大的公司，但是隨著一線城市土地儲備消耗的增加，集團將繼續(xù)嚴格執(zhí)行量入為出原則，在保障財務穩(wěn)健的前提下，把握機遇審慎補充土地儲備?！饼埡禺aCEO邵明曉表示。

　　而按兵不動、多看少動的也大有人在，1至6月，萬科僅僅新增加開發(fā)項目14個，對應規(guī)劃建筑面積合計為213萬平方米，僅約為2011年同期的一半；更明顯的是金地集團，該公司新增土地在整個上半年保持“緘默狀態(tài)”，半年內“零”拿地。

　　“從市場表現(xiàn)來看，未來市場供給斷供可能會推高房價?！鼻f凌顧問表示，在前期以價換量之后，北京樓市沒有能夠得到持續(xù)供給，庫存已再次跌破8萬套，創(chuàng)下年內新低。加之各房企在公布半年報后顯示，營業(yè)利潤的漲幅遠不能與營收漲幅成正比，進而對拿地更加謹慎。同時，由于住宅開發(fā)的金融杠桿逐漸消失，開發(fā)商資金壓力增大，導致新建樓盤速度放緩，供應量也隨之下降。如未來供應量仍不能滿足成交量，任志強早期預言的供應不足導致房價反彈大漲或許將逐漸兌現(xiàn)。

　　另一方面，導致庫存減少的原因，可能是因為各家房企推遲開盤，以北京市場為例，自8月13日以來已半月無新盤入市。經(jīng)過了成功以價換量換回市場之后，地產商對于未來房價的預期又變得樂觀起來，將更多籌碼壓在了“金九銀十”。

　　多家房企人士均表示，下半年房地產政策將決定整個行業(yè)的走勢，不松不緊也許將成為主要選擇，在這樣的情況下，繼續(xù)挖掘剛需，適量增加開發(fā)將是最合理的策略。